中原安博仓储物流阻滞式基础设施证券投资基金
基金产物辛勤节录更新
编制日历：2025年11月19日
送出日历：2025年11月20日
本节录提供本基金的紧迫信息，是招募证明书的一部分。
作出投资决定前，请阅读齐全的招募证明书等销售文献。
一、产物简略
（一）产物要素
基金简称 中原安博仓储 REIT 基金代码 180306
基金经管东说念主 中原基金经管有限公司 基金托管东说念主 招商银行股份有限公司
上市走动所及 深圳证券走动所
基金合同奏效日 2025-11-18
上市日历 -
基金类型 其他类型 走动币种 东说念主民币
运作容貌 阻滞式 灵通频率 阻滞期为 41 年
动手担任本基
金基金司理的 2025-11-18
基金司理 郑韬
日历
证券从业日历 2020-09-01
动手担任本基
金基金司理的 2025-11-18
基金司理 王江飞
日历
证券从业日历 2023-06-12
动手担任本基
金基金司理的 2025-11-18
基金司理 贾瑞
日历
证券从业日历 2019-11-01
场内简称 中原安博仓储 REIT
外部运营经管机构：深圳前海安博基础设施投资有限公司
发起东说念主：Prologis, L.P.（安博公司）
原始权益东说念主：PCCLF Holding PTE. LTD（安博中国中枢控股公司）
其他
财富营救证券原始权益东说念主：东莞安同企业经管辩论有限公司
计策配售比例：70%
原始权益东说念主过甚关联方配售比例：20%
（二）地方基础设施名目情况
本基金拟执有的基础设施名目为广州开采区名目、东莞石排名目和东莞洪梅名目，具体
情况如下表：
表：名目简略
子名目 1
子名目称号 广州开采区名目
名目类型 仓储物流（高设施仓库）
所在地 广东省广州市经济时刻开采区东勤路 3 号
南侧临东勤路，东侧邻爱丽念念厂房，西侧临旷地，北侧临空
四至
地
所处行业 仓储物流基础设施
地盘用途 工矿仓储用地
地盘面积 74,981 平方米
建筑面积 125,624.7758 平方米
可租出头积 127,906.00 平方米1
修复内容 2 栋三层坡说念电梯仓库和 1 栋双层电梯仓库
一期名目：
开工时分：2009 年 1 月
通过空洞完好意思验收时分：2010 年 6 月
开完好意思时分
二期名目：
开工时分：2011 年 6 月
通过空洞完好意思验收时分：2012 年 4 月
决算总投资 3.98 亿元
当期指标不动产评估值 6.90 亿元
当期指标不动产评估净值 6.90 亿元
一期：2010 年 7 月
运营肇始时分
二期：2011 年 12 月
名目权属到期时分及剩余年 名目权属起止时分：2008 年 7 月 15 日起 2058 年 7 月 14 日
限（剩余年限为权属到期日 止。
与基准日之差） 剩余年限：33.04 年
子名目 2
子名目称号 东莞石排名目
名目类型 仓储物流（高设施仓库）
所在地 广东省东莞市石排镇石崇通衢 839 号
四至 南临无名说念路，东临石崇通衢，西邻墟落，北临石崇横路
所处行业 仓储物流基础设施
地盘用途 仓储用地
地盘面积 241,652.70 平方米
况。雨棚等众人配套区域修复已取得必要固定财富投资经管手续，正当合规。
建筑面积 143,253.32 平方米
可租出头积 149,918.00 平方米
修复内容 8 栋单层仓库和门卫等配套用房
一期名目：
开工时分：2013 年 5 月
通过空洞完好意思验收时分：2014 年 7 月
二期名目：
开完好意思时分 开工时分：2016 年 1 月
通过空洞完好意思验收时分：2016 年 9 月
三期名目：
开工时分：2016 年 5 月
通过空洞完好意思验收时分：2017 年 4 月
决算总投资 4.76 亿元
当期指标不动产评估值 9.42 亿元
当期指标不动产评估净值 9.42 亿元
一期：2014 年 4 月
运营肇始时分 二期：2016 年 7 月
三期：2017 年 3 月
一期名目：
地盘证发证日历：2013 年 3 月 27 日；地盘权属鉴识日历：
剩余年限：37.49 年
二期名目：
名目权属到期时分及剩余年
地盘证发证日历：2015 年 8 月 14 日；地盘权属鉴识日历：
限（剩余年限为权属到期日
与基准日之差）
剩余年限：39.84 年
三期名目：
地盘证发证日历：2016 年 1 月 15 日；地盘权属鉴识日历：
剩余年限：40.30 年
子名目 3
子名目称号 东莞洪梅名目
名目类型 仓储物流（高设施仓库）
所在地 广东省东莞市洪梅镇乌沙村洪金路 46 号
南侧安博南路，东侧临旷地，西侧临洪金路，北侧临洪梅乌
四至
沙新南新路
所处行业 仓储物流基础设施
地盘用途 仓储用地
地盘面积 64,344.00 平方米
建筑面积 80,776.42 平方米
可租出头积 81,523.00 平方米
修复内容 2 栋双层坡说念库、门卫等配套用房
开工时分：2015 年 12 月
开完好意思时分
通过空洞完好意思验收时分：2017 年 6 月
决算总投资 3.10 亿元
当期指标不动产评估值 5.39 亿元
当期指标不动产评估净值 5.39 亿元
运营肇始时分 2017 年 5 月
名目权属到期时分及剩余年 地盘证发证日历：2015 年 12 月 2 日；地盘权属鉴识日历：
限（剩余年限为权属到期日 2065 年 7 月 18 日
与基准日之差） 剩余年限：40.05 年
广州开采区名目一期于 2010 年 7 月动手运营，二期于 2011 年 12 月动手运营，名目已
运营非常 14 年。2022-2024 年末及 2025 年 6 月末的期末出租率分离为 99.6%、99.7%、91.8%
和 91.4%。2024 年末，广州开采区名目期末出租率较前一期末有所下滑，主要原因系部分仓
储单元因租约普通到期而空置。
东莞石排名目一期于 2014 年 4 月动手运营，二期于 2016 年 7 月动手运营，三期于 2017
年 3 月动手运营，名目已运营非常 8 年，2022-2024 年末及 2025 年 6 月末期末出租率分离
为 100.0%、100.0%、100.0%和 100.0%，处于相识运营景况。
东莞洪梅名目于 2017 年 5 月动手运营，已运营非常 8 年，2022-2024 年末及 2025 年 6
月末期末出租率分离为 100.0%、100.0%、100.0%和 100.0%，处于相识运营景况。
广州开采区名目、东莞石排名目和东莞洪梅名目近三年的计算情况如下：
表：三名目历史收益情况
单元：万元
名目 2022 年 2023年 2024年 2025年1-6月
注1
贸易收入 16,638.25 16,953.77 17,362.41 8,244.94
贸易成本 5,820.90 6,015.71 6,029.47 3,218.83
注3
净利润 1,735.41 2,234.73 431.92 1,537.11
息税折旧摊销前利润
注 11,332.60 12,308.65 （收复后为 5,899.93
（EBITDA） 3
注2及注3
计算性净现款流 9,157.82 11,209.15 （收复后为 5,333.60
注 1：2023 年贸易收入较 2022 年增长约 1.89%，低于有用房钱增长率 2.7%，具体原因为东莞石排名目为提
升名目恒久运营相识性，于 2023 年佃农换租时间部分面积空置，导致平均出租率下滑 7.26%。2023 年新入
驻佃农已矍铄 5 年期租约。
注 2：计算性净现款流=EBITDA－运营资金追加－白叟道支拨＋期末运营资金回收，下同。有用房钱单价
指按扣除各类免租、优惠身分后佃农实缴房钱野心的单价。
注 3：2024 年合并净利润下落主要开始于广州开采区名目计提 1,544.14 万元财富减值损失，重叠广州开采
区名目进行极度征税养息、补缴所得税款 1,294.25 万元空洞所致。其中，上述财富减值损失是导致 EBITDA
相较 2023 年下落的主要原因。按照注 2 所述公式，计算性净现款流由 EBITDA 野心而来，因此计算性净现
金流相较上年亦有所下落。上述财富减值损失开始于广州速诚冲抵“其他非流动财富”科目中的部分直线法
摊销余额，仅为管帐养息，不波及骨子支拨。将该项财富减值损失收复后，2024 年养息后 EBITDA 和计算
性净现款流分离为 12,527.25 万元、11,003.91 万元，与 2023 年数据基本特别，反应全体计算情况相识。上
述极度征税养息系广州速诚针对历史征税情况进行主动自查、与把持税务机关就自查效果进行了充分的沟
通，相应作念出的极度养息，死一火广州开采区名目备考财务报表批准日，该税务事项已罢了。
表：广州开采区名目历史收益情况
单元：万元
名目 2022 年 2023年 2024年 2025年1-6月
贸易收入 6,039.48 6,451.87 6,110.53 2,422.84
贸易成本 2,069.82 2,137.86 2,099.55 1,160.77
注
净利润 312.18 1,475.41 -1,885.35 495.87
息税折旧摊销前利润（EBITDA） 3,165.45 4,784.18 2,536.05 1,674.56
计算性净现款流 1,991.62 4,500.75 2,037.38 1,343.69
注：广州开采区名目 2022 年净利润、计算性净现款流较低主要由于往日产生了较高的净汇兑亏空，与主营
业务无关，广州开采区名目已结清外币计价的境外鼓励借债，净汇兑亏空在改日年度不会再发生。
表：东莞石排名目历史收益情况
单元：万元
名目 2022 年 2023年 2024年 2025年1-6月
贸易收入 6,875.88 6,731.55 7,501.31 3,778.23
贸易成本 2,374.60 2,448.83 2,473.16 1,222.65
净利润 1,326.87 1,223.47 1,588.70 906.95
息税折旧摊销前利润（EBITDA） 5,372.92 5,266.86 5,651.00 2,846.66
计算性净现款流 4,631.95 5,068.45 5,300.67 2,497.40
注：东莞石排名目 2023 年度时间出租率有所下滑，主要原因系为升迁名目恒久运营相识性，东莞石排项
目于 2023 年佃农换租时间部分面积空置。2023 年新入驻佃农已矍铄 5 年期租约。
表：东莞洪梅名目历史收益情况
单元：万元
名目 2022 年 2023年 2024年 2025年1-6月
贸易收入 3,732.14 3,809.63 3,794.03 2,050.33
贸易成本 1,385.74 1,468.29 1,500.21 841.87
注
净利润 96.36 -464.15 728.58 134.30
息税折旧摊销前利润（EBITDA） 2,794.23 2,257.61 2,796.05 1,378.71
计算性净现款流 2,534.24 1,639.95 2,121.72 1,492.51
注：东莞洪梅名目 2023 年净利润为负的主要原因是安博盈顺支付给东莞市洪梅财富计算经管有限公司合
计 605.83 万元的抵偿款，计贸易外支拨，与主贸易务无关。2024 年东莞洪梅名目净利润升高，主要系财
务用度减少 375.75 万元、导致税前利润增大，并利用可抵扣亏空 115.91 万元、精真金不怕火了所得税用度，两者
空洞所致，不影响骨子计算收入和 EBITDA。
笔据感激梁行出具的评估评释，以 2025 年 6 月 30 日为估值基准日，广州开采区名见解
初步评估值为 6.90 亿元、东莞石排名见解初步评估值为 9.42 亿元、东莞洪梅名见解初步评
估值为 5.39 亿元。基础设施名目当期评估值共计为 21.71 亿元、当期评估净值共计为 21.71
亿元。
笔据《中原安博仓储物流阻滞式基础设施证券投资基金自 2025 年 7 月 1 日（假定基金
成立日）至 2025 年 12 月 31 日止时间及 2026 年度可供分配金额测算评释及审核评释》
，基
础设施基金现款测算情况如下：
表：可供分配金额测算表
单元：元
(假定基金成立日为 2025 2026 年度
年 7 月 1 日)
权衡数 权衡数
可供分配金额 53,733,616.06 107,036,602.20
基金骨子召募范畴 2,448,399,998.30
权衡现款分拨率（年化） 4.35% 4.37%
注：1、基金骨子召募范畴为本次召募净认购金额按照四舍五入保留极少点后两位，不含有用认购款在召募
时间产生的利息。
二、基金投资与净值阐述
(一) 投资指标与投资策略
在严格适度风险的前提下，本基金通过基础设施财富营救证券执有基础
设施名目公司统统股权，通过财富营救证券和名目公司等载体取得基础
投资指标
设施名目有余通盘权或计算职权。本基金通过积极主动运营经管基础设
施名目，力务杀青基础设施名目现款流恒久适宜增长。
本基金的投资范围为基础设施财富营救证券、利率债、AAA级信用债（包
括相宜条目的企业债、公司债、中期单子、短期融资券、超短期融资券、
公开采行的次级债、政府营救机构债、可分离走动可转债的纯债部分）、
货币商场器具（包括同行存单、债券回购、银行入款（含条约入款、按时
投资范围 入款过甚他银行入款）等）以及法律法律讲授或中国证监会允许基础设施证券
投资基金投资的其他金融器具（但须相宜中国证监会干系规矩）。
本基金不投资股票，也不投资于可调遣债券（可分离走动可转债的纯债部
分之外）、可交换债券。如法律法律讲授或监管机构以后允许基金投资其他品
种，基金经管东说念主在施行顺应体式后，不错将其纳入投资范围。
本基金80%以上基金财富投资于基础设施财富营救证券，并执有其统统份
额，基金通过基础设施财富营救证券取得基础设施名目有余通盘权或经
主要投资策略 营职权；剩余基金财富将投资于固定收益品种。具体投资策略包括基础设
施名目投资策略、基础设施基金运营经管策略、扩募及收购策略、财富出
售及处分策略、融资策略、固定收益品种投资策略。
本基金不诞生事迹比较基准。
如若今后法律法律讲授发生变化，基金经管东说念主不错笔据本基金的投资范围和
事迹比较基准 投资策略，坚信基金的比较基准或其权重组成。事迹比较基准的坚信或变
更需经基金经管东说念主与基金托管东说念主协商一致并经施行顺应体式后实时公
告，并在更新的招募证明书中列示，无需召开基金份额执有东说念主大会。
本基金与投资股票或债券等的公募基金具有不同的风险收益特征，本基
金80%以上基金财富投资于基础设施财富营救证券，并执有其统统份额，
基金通过基础设施财富营救证券执有基础设施名目公司统统股权，通过
财富营救证券和名目公司等载体取得基础设施名目有余通盘权或计算权
利。本基金以赢得基础设施名目房钱、收费等相识现款流为主要见解，收
风险收益特征
益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。因此本基金与股
票型基金、夹杂型基金和债券型基金等有不同的风险收益特征，本基金的
预期风险和收益高于债券型基金和货币商场基金，低于股票型基金。本基
金需承担投资基础设施名目因投资环境、投资地方以及商场轨制等互异
带来的非常风险。
注：①投资者请郑重阅读《招募证明书》“基金的投资”章节了解留表情况。
②基金的风险收益特征不代表基金的风险评级，具体风险评级效果参见基金经管东说念主、销
售机构提供的评级效果。
(二) 投资组结伴产树立图表/区域树立图表
投资组结伴产树立图表
暂无。
(三) 自基金合同奏效以来基金每年的净值增长率及与同期事迹比较基准的比较
图
暂无。
三、投老本基金波及的用度
（一） 基金销售干系用度
本基金为阻滞式基金，无申购赎回机制，不收取申购费/赎回费。场内走动用度以证券
公司骨子收取为准。
（二）基金运作干系用度
以下用度将从基金财富中扣除：
用度类别 收费容貌/年费率或金额 收费方
本基金的经管费分为固定经管费和运营工作
费两个部分：
经管费
基础设施基金年度评释透露的合并报上层面 东说念主和运营经管机构
基金净财富为基数（在初度经审计的基础设施
基金年度评释所载的管帐年度期末日历及之
前，以基金召募资金范畴（含召募期利息）为
基数） ，按照 0.20%的年费率逐日计提/野心；
激勉经管费两个部分：
（1）基础经管费
基础经管费为含税用度，该项用度为外部经管
机构为提供《运营经管工作条约》项下基金管
理东说念主托福的运营经管工作及协助营救的运营
经处事项而收取的运营工作费，基础经管费覆
盖了外部经管机构提供干系运营经管工作所
承担的成本支拨。具体如下：
基础经管费（不含税金额）=往日经审计的各项
目运营收入之和×13%。
（2）激勉经管费
本基金运营经管工作费在基本运营经管费的
基础上诞生了赏罚平等的激勉经管费机制，用
于进一步捕快激勉运营经管机构及基础设施
运营团队，促使其提高运营质效，杀青基础设
施名目恒久相识运营。具体如下：
激勉经管费（不含税金额）=（基础设施名目实
际运营净收益-基础设施名目指标净运营收益）
×20%。
按上年度经审计的基础设施基金年度评释披
露的合并报上层面基金净财富为基数（在初度
经审计的基础设施基金年度评释所载的管帐
托管费 基金托管东说念主
年度期末日历及之前，以基金召募资金范畴
（含召募期利息）为基数） ，依据 0.01%年费率
按日计提。
审计用度 年用度金额（元）0.00 管帐师事务所
信息透露费 年用度金额（元）20,000.00 规矩透露报刊
基金合同奏效后与本基金干系的讼师费、基金
份额执有东说念主大会用度等不错在基金财产中列
其他用度 支的其他用度按照国度考虑规矩和《基金合 干系工作机构
同》商定在基金财产中列支。用度类别详见本
基金基金合同及招募证明书或其更新。
注：①本基金走动证券、基金等产生的用度和税负，按骨子发生额从基金财富扣除。
基金经管东说念主、计算经管东说念主和运营经管机构在本基金存续时间所产生的经管用度由基金
经管东说念主通过基金经管费长入从本基金财产中列支，干系主体用度的具体进出情况详见
按时评释。
②经管费、托管费为最新合同费率。
③审计用度、信息透露用度为由基金全体承担的年用度金额，非单个份额类别用度。
上表年用度金额为产物辛勤节录更新编制日所在年度确往日度运转预估年用度金额，
非骨子产生用度金额，骨子由基金财富承担的审计费和信息透露费可能与预估值存在
互异，最终骨子金额以基金按时评释透露为准。
四、风险揭示与紧迫教唆
（一）风险揭示
本基金不提供任何保证。投资者可能损失投老本金。
投资有风险，投资者购买基金时应郑重阅读本基金的《招募证明书》等销售文献。
公开召募基础设施证券投资基金（以下简称基础设施基金）吸收“公募基金+基础
设施财富营救证券”的产物结构，主要秉性如下：一是基础设施基金与投资股票或债券
的公募基金具有不同的风险收益特征，基础设施基金 80%以上基金财富投资于基础设
施财富营救证券，并执有其统统份额，基金通过基础设施财富营救证券执有基础设施项
目公司统统股权，通过财富营救证券和名目公司等载体取得基础设施名目有余通盘权或
计算职权；二是基础设施基金以赢得基础设施名目房钱、收费等相识现款流为主要见解，
收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的 90%；三是基础设施基金礼聘封
闭式运作，不灵通申购与赎回，在深圳证券走动所上市，场外基金份额执有东说念主可在基金
通平台转让或将基金份额转托管至场内参与深圳证券走动所场内走动。本基金与股票型
基金、夹杂型基金和债券型基金等有不同的风险收益特征，本基金的预期风险和收益高
于债券型基金和货币商场基金，低于股票型基金。本基金需承担投资基础设施名目因投
资环境、投资地方以及商场轨制等互异带来的非常风险。
投资基础设施基金可能靠近以下风险，包括但不限于：
本基金可能靠近的与公募基金干系的风险包括：基金价钱波动风险、流动性风险、
新基金种类不达预期的风险、投资集结度较高的风险、走动失败的风险、基金召募失败
的风险、暂停上市或鉴识上市的风险、中止发售的风险、基金份额走动价钱折溢价风险、
基金可供分配金额权衡风险、基金限售份额解禁风险、税收等政策养息风险、经管风险、
受归拢基金经管东说念把持理基金之间的竞争、利益梗阻风险、基金运作的合规性风险、证券
商场风险。
本基金可能靠近的与专项计算干系的风险包括：运立场险和账户经管风险、计算管
理东说念主变更风险、专项计算不成奏凯备案的风险、收益无法按时归集和分配风险、计算管
理东说念主、专项计算托管东说念主等机构尽责践约风险。
本基金可能靠近的与基础设施名目干系的风险包括：仓储物流行业干系风险、基础
设施名目运营风险、基础设施名目关联走动的风险、原始权益东说念主和运营经管机构的同行
竞争和利益梗阻风险、财富评估估值的干系风险、基础设施名目处分风险、不测事件及
不可抗力给基础设施名目酿成损失的风险。
本基金可能靠近的其他风险包括：操立场险、时刻风险、不测及不可抗力风险。
具体风险揭示详见本基金招募证明书。
（二）紧迫教唆
中国证监会对本基金召募的注册或核准，并不标明其对本基金的价值和收益作出实
质性判断或保证，也不标明投资于本基金莫得风险。
基金经管东说念主依照恪尽责守、淳厚信用、严慎辛勤的原则经管和利用基金财产，但不
保证基金一定盈利，也不保证最低收益。
基金的过往事迹不代表改日阐述。
基金销售干系用度中的认购金额含认购费。
基金投资者自依基金合同取得基金份额，即成为基金份额执有东说念主和基金合同确当事
东说念主。
基金产物辛勤节录信息发生要紧变更的，基金经管东说念主将在三个责任日内更新，其他
信息发生变更的，基金经管东说念主每年更新一次。因此，本文献内容比较基金的骨子情况可
能存在一定的滞后，如需实时、准确赢得基金的干系信息，敬请同期温和基金经管东说念主发
布的干系临时公告等。
基金投资东说念主请郑重阅读基金合同的争议处理干系章节，充分了解本基金争议处理的
干系事项。
五、其他辛勤查询容貌
以下辛勤详见基金经管东说念主网站[www.ChinaAMC.com][ 400-818-6666]：
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